Je veux acheter, mais je n’ai pas d’apport personnel

voici une question que l’on rencontre fréquemment parmi les investisseurs et les candidats à la propriété. Aujourd’hui, plus que jamais, les banques sont très attentives à la qualité de la gestion des comptes. En toute logique, elles préfèrent les dossiers bénéficiant d’un apport personnel.

Si vous n’avez que peu ou pas d’apport à injecter dans votre projet, ne vous découragez pas pour autant. Il existe de nombreuses solutions, plus ou moins connues, qui permettent d’investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’apport personnel.

Sous certaines conditions, les banques prêtent sans apport et financent même les frais d’achat et de garantie dans l’immobilier neuf défiscalisé. Ainsi, environ deux tiers des prêts pour investissement locatif sont accordés sans apport. Certaines astuces simples peuvent vous aider à convaincre votre banquier de vous prêter de l’argent. Vous les découvrirez dans ce guide.

En outre, investir sans emprunter d’argent à la banque est aussi possible grâce à des dispositifs plus méconnus, comme le crédit-vendeur par exemple. Enfin, d’autres acteurs tentent de montrer la voie en proposant des solutions innovantes comme le crowdfunding immobilier. Un mode d’investissement clé en main qui permet également aux plus petits épargnants de se lancer dans l’investissement immobilier.

L’apport personnel : obligatoire pour un achat immobilier ?

Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur chevronné, la banque apprécie particulièrement que vous ayez un apport personnel. Et cela, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Cet apport peut provenir de votre épargne personnelle, d’une donation, ou encore de la revente d’un précédent bien immobilier.

Pourquoi la banque demande-t-elle un apport pour un prêt immobilier ?

L’apport personnel sert à couvrir les frais annexes à votre achat, à savoir :

• les frais d’acquisition, couramment appelés “frais de notaire”,
• les coûts liés à l’assurance du prêt (généralement compris entre 0,25% et 0,45% du capital emprunté).

Si un jour vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit – ce que l’on ne vous souhaite évidemment pas, en dernier recours, la banque pourra récupérer l’argent qu’elle vous a prêté en vendant le bien. En revanche, elle ne pourra pas récupérer les frais annexes. Par sécurité, elle préfère donc que cette somme soit payée de votre poche.

Quel montant d’apport pour acheter un bien immobilier ?

On considère que l’apport personnel doit être égal au minimum à 10% de la somme empruntée. Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 euros, vous aurez besoin d’un apport personnel égal à 20 000 euros au minimum.

Faut-il emprunter avec ou sans apport ?

Comme vous le devinez, pour obtenir un crédit immobilier, disposer d’un apport personnel facilite grandement les choses. En outre, fournir un apport personnel permet de prouver à la banque que vous êtes stable financièrement, et que vous savez épargner sur le long terme. Cela vous permet d’être vu comme un profil moins risqué par la banque, qui vous fera ainsi bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt.
Ainsi, plus votre apport personnel est élevé, plus vous êtes en position de force pour obtenir un taux de crédit intéressant.
Cela dit, tous les investisseurs ne disposent pas d’une épargne personnelle à investir dans leur projet. C’est souvent le cas des jeunes, des étudiants, des ménages modestes, ou des personnes dont l’épargne est déjà investie sur d’autres placements financiers.

Emprunter sans apport : 3 astuces pour convaincre votre banquier

Obtenir un prêt immobilier sans apport, oui, c’est possible, à condition de présenter un dossier bien ficelé. Pour que la banque accepte de vous prêter de l’argent sans que vous n’apportiez de capital, votre projet d’investissement immobilier ne doit représenter aucun risque ! Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Conseil n°1 : préparez votre dossier avec sérieux

Pour être validé par la banque, votre projet doit être cohérent et adapté à vos capacités financières. La banque analysera notamment :

• vos relevés bancaires :
La banque vous demandera vos trois derniers relevés de compte, ceci dans le but d’analyser votre comportement financier. Vos dépenses seront scrutées à la loupe. Il est bien entendu indispensable de ne pas être à découvert, surtout s’il est suivi d’agios, dans les mois qui précèdent votre demande de crédit immobilier. Les retraits fréquents de liquidités ainsi que les saisies sur compte sont autant de situations à éviter.

• le montant de votre « reste à vivre » :
Le reste à vivre est une donnée primordiale pour déterminer votre capacité d’emprunt. Il correspond à la somme qu’il vous restera pour vivre après déduction de vos mensualités de crédit. Le reste à vivre demandé peut varier d’une banque à l’autre. Il est généralement compris entre 700 et 1 000 € par adulte, et entre 300 et 500 € par enfant.

• l’existence d’une épargne de précaution :
Même si vous êtes en mesure d’engager de fortes sommes d’argent dans une opération immobilière, il est conseillé de garder une épargne de précaution pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate en cas de dépenses imprévues.

Conseil n°2 : choisissez le bon emplacement

Un investissement locatif réussi, c’est avant tout une question d’adresse. Choisir le bon emplacement vous permettra de trouver facilement un locataire et de louer votre bien à un bon prix. Ne négligez pas cette étape ! Lors de l’étude de votre projet, la banque vérifiera l’état de la demande locative dans la ville concernée, en se basant sur des données économiques et démographiques.
Pour louer en toute sérénité, optez pour une ville où la demande en logement est plus importante que l’offre. La proximité des commerces, des transports et la qualité de vie sont primordiales. Vous augmenterez également vos chances d’encaisser une plus-value lors de la cession de votre bien.

Conseil n°3 : achetez un bien déjà loué

Lorsque vous investissez dans un logement déjà loué, la banque n’exige pas d’apport. En effet, en optant pour un bien déjà loué, vous donnez du poids à votre dossier de crédit, car la banque sait précisément quel montant de loyer vous allez percevoir chaque mois.
Les loyers générés par le bien vont couvrir une grande partie, voire la totalité des mensualités de remboursement du prêt. De quoi rassurer votre banquier.

De plus, dans la mesure où le bien est déjà loué, seuls les candidats à l’investissement locatif pourront se positionner sur l’acquisition du bien en question. Le nombre de potentiels acquéreurs est donc moins important que pour un logement vide, et vous permettra de négocier plus facilement le prix d’acquisition.

Bon à savoir
En moyenne, un bien déjà loué se négocie 5% moins cher qu’un logement vide.