Zoom sur l’évolution des prix immobiliers à Aix, Marseille et secteur PACA

Pourquoi suivre l’évolution des prix immobiliers à Aix, Marseille et en PACA ?

L’immobilier en Provence, et plus particulièrement à Aix-en-Provence et Marseille, demeure un secteur en pleine effervescence. Que vous soyez vendeur, acquéreur, investisseur ou simplement curieux, connaître l’évolution des prix immobiliers en 2025 est essentiel pour bien se positionner et anticiper les opportunités ou risques liés au marché. Les fluctuations récentes, les mutations urbaines et l’évolution de la demande modèlent fortement le paysage immobilier local, avec des impacts directs sur la valeur des biens, les transactions et la rentabilité des investissements.

Chiffres-clés 2025

Prix au m² à Aix-en-Provence (appartements et maisons)

À Aix-en-Provence, le prix moyen au mètre carré en août 2025 s’établit autour de 5 190€/m² pour les appartements, avec des variations selon les quartiers :

• Centre-ville/Mazarin : jusqu’à 6 000€/m² pour les biens rénovés.

• Quartiers Sud (Encagnane, La Duranne) : entre 4 200 et 4 600€/m².
  Pour les maisons, le prix moyen atteint 7 500€/m² dans les secteurs recherchés, avec un éventail allant de 5 500 à 9 000€/m² selon prestations et localisation (Pinchinats, Quartier Ouest).

Prix au m² Marseille quartiers clés

À Marseille, la diversité des quartiers se retrouve dans les valeurs :

• Vieux-Port, 7e et 8e arrondissement : entre 4 300 et 5 200€/m² pour de l’ancien rénové.
• Quartiers Nord, Saint-Antoine : environ 2 400–2 900€/m².
• Quartiers Sud (Bonneveine, Pointe-Rouge) : moyenne de 4 000–4 800€/m².
• Centre (Noailles, Chapitre) : 3 400–4 000€/m², selon état du bien.
  La maison individuelle, rare en centre-ville, peut atteindre 6 500€/m² dans les secteurs du Prado ou Roucas-Blanc.

Évolution sur 1, 3 et 5 ans

• À Aix-en-Provence, les prix des appartements ont connu une correction légère : -1,9 % sur un an, après plusieurs années de forte progression. Les maisons résistent mieux : +1 % sur un an, grâce à la demande soutenue de résidences principales de qualité.

• À Marseille, on observe une stabilisation : les appartements anciens restent globalement stables mais certains quartiers populaires voient les prix progresser (+2 % sur 12 mois à Saint-Barnabé). Sur 3 à 5 ans, la tendance demeure légèrement haussière dans le centre et les quartiers proches de la mer.

• En PACA, la demande reste forte dans le triangle Aix-Marseille-Aubagne ; l’investissement locatif et la détention de petites surfaces tirent localement les prix vers le haut.

Analyse par typologie de biens

Appartements T2-T4

Les T2 bien situés en centre d’Aix s’échangent dès 225 000€, jusqu’à 320 000€ s’ils bénéficient d’éléments patrimoniaux (cachet, terrasse, parking).
À Marseille, la palme de la rapidité revient aux T3 rénovés entre 220 000 et 290 000€, prisés par les couples et jeunes familles à la recherche de quartiers animés (Castellane, Saint-Victor, Endoume).

Maisons individuelles et quartiers prisés

Les maisons de ville à Aix (Jas de Bouffan, Pont de l’Arc) partent autour de 800 000€, contre 650 000€ côté périphérique, parfois moins pour des biens à rénover.
Les secteurs “premium” marseillais (Parc Borély, Roucas, Prado) affichent des prix pouvant dépasser le million d’euros pour un bien avec extérieur et vue mer.

Indicateurs sur délais de vente et volume de transactions

• Délais de vente moyens : 56 jours à Aix, 53 jours à Marseille, soit une légère augmentation liée à la sélection plus pointue des acheteurs et au contexte des taux de crédit.

• Volume : 2025 marque un léger recul du nombre de transactions, compensé par une meilleure qualité des dossiers et une solvabilité plus forte des acquéreurs.

Facteurs influençant le marché local

Attractivité économique et flux démographique

• Aix et Marseille attirent étudiants, jeunes actifs, retraités et cadres, générant une forte pression sur certains segments (petits appartements en location, maisons familiales).

• Le retour des Parisiens et autres métropolitains accentue la compétition pour les produits “rares”.

Impact des taux d’intérêt et politique du crédit

• Les taux de crédit, remontés autour de 3,8% en moyenne fin 2024, influencent la capacité d’achat, mais la baisse progressive attendue au second semestre 2025 devrait relancer le marché.

• Les porteurs de projets privilégient la négociation et recherchent davantage de biens “prêts à habiter”.

Dynamique des nouveaux projets urbains

• Marseille : élargissement de l’Euroméditerranée, développement d’écoquartiers et de programmes neufs (Castellane, Joliette).

• Aix : dynamisme de La Duranne, requalification de zones industrielles, succès des résidences services étudiants.

Zoom secteurs recherchés

Estimation appartement Aix Mazarin, rénovation centre-historique

• Les biens rénovés dans le quartier Mazarin se vendent 10 à 20% plus cher que la moyenne.

• Demande croissante pour les appartements dans immeubles classés : prix premium, délais courts.

Prix maison Marseille 8e/9e, analyse valeur locative

• Valeur locative élevée dans Marseille 8e : jusqu’à 22€/m² pour une maison avec jardin proche écoles internationales.

• Dans le 9e, opportunité d’achat sur des maisons à rénover, potentiel de plus-value sur 3 à 5 ans.

Investissement locatif PACA (Aubagne, Martigues…)

• Rentabilité brute de 5 à 6% pour studios à Aubagne ou Martigues.

• Demande locative forte, sécurisation des revenus via la location meublée ou colocation étudiants.

Opportunités et conseils pratiques

Conseils d’expert pour l’estimation et la vente à bon prix

• Faire réaliser une estimation professionnelle tenant compte des dernières ventes dans le quartier et des spécificités du bien.

• Valoriser la présentation : photos pro, home staging, diffusion sur les bons supports (Google My Business, portails spécialisés).

• Fluidifier la vente grâce à un dossier de diagnostics complet et à jour.

Segments porteurs

• Petites surfaces rénovées en centre-ville (appartement centre historique Aix, T2/T3 Marseille Vieux-Port).
• Maisons familiales avec extérieurs à proximité immédiate du centre.
• Biens dotés d’un espace de télétravail (demande post-COVID).

Conclusion : Comment tirer profit des tendances régionales en 2025

En 2025, l’évolution des prix immobiliers à Aix-en-Provence, Marseille et plus largement en Provence affiche une dynamique globalement stable avec des opportunités sur certains segments. L’expertise locale, l’ajustement aux réalités actuelles du marché et la valorisation des biens restent essentiels pour concrétiser un projet réussi.