On vous voit venir… En lisant le titre seul, vous avez dû vous demander si nous étions réellement sérieux sur la possibilité d’investir sans apport. Mais rassurez-vous, nous le sommes ! Bien évidemment, pour y arriver il faudra consolider la fiabilité de votre profil financier mais avec les quelques conseils que nous vous donnerons, ce sera loin d’être une tâche impossible pour vous.
Est-il vraiment possible d’investir sans apport ?
Tout d’abord, tentons de comprendre pourquoi il est préconisé d’avoir un apport personnel lors d’un investissement immobilier.
Imaginons que dans le cas où vous souhaiteriez acheter une maison, vous fassiez une demande d’emprunt de 100 000 euros. La norme voudrait que vous soyez en mesure d’y apporter, au minimum, 10% de la somme empruntée, ce qui donnerait un total de 10 000 euros.
Pendant que la banque couvre vos arrières en vous prêtant la somme nécessaire pour acquérir votre bien, votre apport personnel, quant à lui, permet de régler les frais annexes de votre achat. On y comprend donc : les frais de notaire, que l’on peut aussi appeler les frais d’acquisition, les coûts liés à l’assurance du prêt.
C’est une sécurité que la banque se voit considérer, au cas où vous ne seriez plus apte à rembourser votre crédit. Elle peut, en effet, toujours récupérer la somme qui vous a été prêtée en revendant votre bien, mais pour ce qu’il en est des frais… Et bien, il est préférable pour elle qu’ils sortent directement de votre poche.
À présent, sortez votre plus beau stylo et une feuille car voici nos 5 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.
Les étapes pour consolider votre profil financier
Conseil n°1 : on dit que l’habit ne fait pas le moine, prouvez-leur que si.
Pour évaluer votre stabilité financière, la banque prêtera attention à trois éléments :
- Vos trois derniers relevés bancaires : l’activité sur votre compte bancaire sera scruté à la loupe, de la récurrence de vos dépenses jusqu’au nombre de fois où vous avez été à découvert… Tout sera pris en compte pour répondre à une seule question : vous avez le profil d’un économe ou d’un dépensier ?
- Le montant de votre “reste à vivre” : combien vous restera-t-il sur votre compte après la déduction des mensualités de votre crédit ? Voilà à quoi sert ce qu’on appelle le “reste à vivre”, savoir si vous serez en mesure de répondre à vos besoins même après règlement de vos mensualités.
- PS : pour un adulte, le montant doit être compris entre 700€ et 1 000€ et pour un enfant, entre 300€ et 500€.
- L’épargne de précaution : prévoyez d’en créer un (si ce n’est pas déjà le cas), car ce compte peut s’avérer être votre sauveur dans le cas où des dépenses imprévues venaient à nuire à votre ciel bleu.
Conseil n°2 : choisissez l’emplacement rêvé !
Le lieu dans lequel vous souhaitez investir votre bien a toute son importance dans l’attraction de locataires par la suite. Prêtez donc attention à l’environnement que propose la ville qui vous intéresse : la demande est-elle plus importante que l’offre ? Qu’en est-il de la proximité des commerces, des transports ?
Ce sont autant d’éléments qui favorisera la validation de votre emprunt et qui vous apportera une plus-value lors de la cession de votre bien.
Conseil n°3 : un bien déjà loué ? Parfait, il fera l’affaire !
En investissant dans un bien déjà loué, vous apportez un poids non négligeable à votre dossier. Puisque le montant du loyer qui vous sera versé est déjà connu, la banque ne verra pas d’utilité dans la demande d’un apport personnel.
Conseil n°4 : prenez de l’avance et calculez le rendement locatif.
Vouloir se lancer dans l’investissement locatif sans en calculer le rendement revient, à priori, à se tirer une balle dans le pied. Et c’est tout ce que l’on ne vous souhaite pas. Pour être sûr de ne rien louper, assurez-vous d’avoir pris en compte les éléments souvent dans votre estimation :
- Les mensualités de remboursement du crédit
- Les intérêts du crédit
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété
- L’assurance propriétaire non-occupant (PNO)
- Les frais de maintenance et d’entretien courant
- Les frais d’agence
- Le coût d’éventuelles vacances locatives
PS : La banque ne prendra en compte que 70% des revenus futurs pour estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Ce calcul comprend les charges, les impôts et imprévus divers qui diminueront vos recettes.
Conseil n°5 : la fois où “plus c’est petit, mieux c’est” prend tout son sens.
Pour un investissement sans apport, il est préférable que vous vous focalisiez sur des biens qui ont de petites surfaces. Faire ce choix, vous permettra de voir vos coûts, en termes de travaux, réduire de moitié. Mais attention, cela ne veut pas dire pour autant négliger la qualité de ce dernier, ni même l’environnement dans lequel il se trouve.
Vous voilà armé jusqu’aux dents pour décrocher votre emprunt !